Simulador de hipoteca

El tipo de interés es el coste anual del préstamo expresado como porcentaje. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el tipo de interés más cualquier comisión y punto del prestamista, ofreciendo una visión más completa del coste real del préstamo. Compara siempre las TAE al buscar una hipoteca.

Una entrada del 20 % te permite evitar el seguro hipotecario privado (PMI), que puede añadir entre un 0,5 % y un 1,5 % al coste anual del préstamo. Sin embargo, dar una entrada menor al 20 % a menudo tiene sentido si así mantienes tu fondo de emergencia o puedes invertir la diferencia a una rentabilidad mayor que el tipo hipotecario.

Una regla práctica habitual es que los costes totales de vivienda (capital, intereses, impuestos y seguro) no superen el 28 % de tus ingresos brutos mensuales. Algunos prestamistas lo amplían al 31 %. Tu ratio de endeudamiento (total de pagos de deuda ÷ ingresos brutos) debería mantenerse por debajo del 43 %.

Puede ser el caso. La mayoría de los prestamistas exige una cuenta escrow en la que pagas 1/12 de tu IBI y seguro anual cada mes junto a la cuota. Nuestra calculadora incluye campos opcionales para ambos, de modo que puedas ver el coste mensual completo.

Una hipoteca a tipo fijo bloquea el tipo de interés durante todo el plazo — la cuota de capital e intereses no cambia nunca. Una hipoteca a tipo variable (ARM) como una 5/1 o 7/1 empieza con un tipo fijo más bajo durante los primeros 5 o 7 años y luego se ajusta anualmente según un índice de referencia más un diferencial. Las ARM tienen sentido si esperas mudarte o refinanciar antes del ajuste, o si los tipos están especialmente altos hoy y se prevé que bajen. El tipo fijo gana cuando valoras la certeza, piensas quedarte mucho tiempo o esperas que los tipos suban.

Los préstamos conformes están dentro de los límites de financiación fijados por Fannie Mae y Freddie Mac — para 2026, 806.500 USD en la mayoría de los condados de EE. UU., con topes más altos en mercados caros como la Bahía de San Francisco o Nueva York. Los préstamos jumbo superan esos límites y permanecen en los libros del prestamista en lugar de venderse a entidades patrocinadas por el gobierno. Suelen exigir puntuaciones de crédito de 700 o más, entradas del 10–20 % y varios meses de reservas líquidas, aunque sus tipos son cada vez más competitivos respecto a los conformes. Esta distinción es específica de EE. UU.; la mayoría de los demás países no tienen un equivalente.

Sí, y el ahorro es mucho mayor de lo que la gente espera, porque los intereses se concentran al principio del préstamo. En una hipoteca de 400.000 USD a 30 años al 7 %, añadir solo 200 USD al mes reduce el plazo en unos 5 años y ahorra más de 115.000 USD en intereses totales. Cada euro extra reduce el capital sobre el que se calculan los intereses todos los meses restantes, así que el beneficio se acumula. Dos notas prácticas: confirma que tu prestamista aplica el dinero extra al capital (y no a la cuota del mes siguiente) y comprueba que no haya penalización por amortización anticipada — la mayoría de las hipotecas en España no la tienen para vivienda habitual, pero conviene leer el contrato.

En EE. UU., la Ley de Protección del Propietario (Homeowners Protection Act) obliga al prestamista a cancelar automáticamente el PMI cuando la relación préstamo/valor llega al 78 % del precio de compra original — es decir, cuando has amortizado el 22 % del capital. Puedes solicitar la cancelación al 80 % de LTV si tienes un historial de pagos limpio. El PMI suele costar entre el 0,3 % y el 1,5 % del importe del préstamo al año, pagado mensualmente. Los préstamos FHA usan un producto distinto (MIP) que a menudo dura toda la vida del préstamo salvo que refinancies a una hipoteca convencional. Fuera de EE. UU., los productos equivalentes varían mucho.